Γενικός Ελεγκτής: Ανάπτυξη Μαρίνας Παραλιμνίου

(β)       Ανάπτυξη Μαρίνας Παραλιμνίου. Η Διαχειριστική Επιτροπή για τις Μαρίνες (ΔΕΜ) σε συνεδρία της που έγινε στις 10.5.2016, αποφάσισε την κατακύρωση του έργου στον μοναδικό προσφοροδότη, που υπέβαλε προσφορά.

Για τη διαδικασία που ακολουθήθηκε, η Υπηρεσία μας παρατήρησε τα ακόλουθα:

·                Το συνολικό μίσθωμα που προσφέρθηκε από τον μοναδικό προσφοροδότη για την παραχώρηση του θαλάσσιου και χερσαίου χώρου για τη δημιουργία της Μαρίνας Παραλιμνίου, για χρονική περίοδο 125 χρόνια, ανέρχεται σε €8,2εκ.. Η καθαρή παρούσα αξία του μισθώματος (με συντελεστή προεξόφλησης 4% όπως χρησιμοποιήθηκε από την Διαχειριστική Επιτροπή) είναι μόλις €4,6εκ.. Σύμφωνα με την εκτίμηση του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ), η αξία του χώρου που θα παραχωρηθεί ανέρχεται περίπου σε €17εκ..

·                Στα έγγραφα του διαγωνισμού δεν είχε καθοριστεί το ελάχιστο ποσό μισθώματος.

·                Η ΔΕΜ έλαβε υπόψη διάφορους άλλους παράγοντες που συνηγορούσαν υπέρ της κατακύρωσης του διαγωνισμού, όχι όμως στη βάση οικονομικών κριτηρίων αλλά μάλλον με περιγραφικό, γενικό και αόριστο τρόπο ώστε να μην μπορεί να τεκμηριωθεί με οικονομικούς όρους ότι η απόφαση για κατακύρωση ήταν συμφέρουσα για το Κράτος.

·                Σε αντίθεση με τις άλλες μαρίνες στις οποίες οι λιμενικοί χώροι μισθώνονται για περίοδο 50 περίπου ετών, στην προκειμένη περίπτωση η περίοδος μίσθωσης ανέρχεται σε 125 έτη που είναι εξαιρετικά μεγάλη.

Τον Ιούνιο 2016, ο Γενικός Διευθυντής του ΥΕΕΒΤ, μας πληροφόρησε, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα:

·                Η προώθηση υλοποίησης της Μαρίνας Παραλιμνίου γίνεται με βάση σχετικές αποφάσεις του Υπουργικού Συμβουλίου στα πλαίσια ανάπτυξης του ναυτικού τουρισμού και της πολιτικής για προσέλκυση ξένων επενδύσεων.

·                Το πλαίσιο διεξαγωγής του διαγωνισμού για την ανάπτυξη της Μαρίνας αποφασίστηκε σε συνάντηση όλων των αρμοδίων φορέων, η οποία έγινε στις 23.1.2015, και κατά την οποία αποφασίστηκε, μεταξύ άλλων, όπως η παραχώρηση του χερσαίου χώρου θα μπορούσε να γίνει για καθορισμένη περίοδο μέχρι και 125 χρόνια.

·                Σύμφωνα με Εγκύκλιο του Εφόρου Κρατικών Ενισχύσεων ημερ. 26.2.2014, η εκμίσθωση κρατικής/δασικής γης μπορεί να γίνεται με επιλογή του μισθωτή μέσα από ανοικτή και διάφανη διαδικασία διαγωνισμού, στη βάση της ψηλότερης ή μοναδικής προσφοράς. Ως εκ τούτου η αξία του χώρου καθορίστηκε από την αγορά.

·                Το κόστος και τα άλλα έξοδα που σχετίζονται με την κατασκευή της επίχωσης είναι σύμφωνα με την Τεχνική Προσφορά περίπου €5,2εκ., ποσό το οποίο σύμφωνα με το ΤΚΧ θα πρέπει να αφαιρεθεί από την αξία της γης που θα παραχωρηθεί από το Κράτος.

·                Η εν λόγω γη επηρεάζεται από τη Ζώνη Προστασίας της Παραλίας, η οποία έχει καταργηθεί και, με την ανάπτυξη της Μαρίνας καθώς και της επίχωσης τόσο η έκταση της όσο και η αγοραία αξία αυξάνεται.

·                Από την ανάπτυξη θα προκύψουν έσοδα από την καταβολή του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας ύψους €16,5εκ.

Όλα τα έργα της ανάπτυξης μαζί με τη γη θα επιστραφούν στο Κράτος μετά την περίοδο της μίσθωσης.

Το συνολικό κόστος όλων των έργων υπολογίζεται να ανέλθει σε σημερινές τιμές στα €85εκ..

Τον Ιούλιο 2016, με νέα επιστολή μας προς τον Γενικό Διευθυντή του ΥΕΕΒΤ, παρατηρήσαμε τα ακόλουθα:

·                Στη σύσκεψη που έγινε στις 23.1.2015, δεν είχε παρουσιαστεί οποιαδήποτε μελέτη ως προς τη διάρκεια της μίσθωσης, αλλά αποφασίστηκε μόνο ότι η διάθεση της γης θα γινόταν για καθορισμένη περίοδο, ενώ είχε γίνει ειδική αναφορά ως προς την ανάγκη εξέτασης κατά πόσο ο θαλάσσιος και χερσαίος χώρος θα εκμισθώνονταν για την ίδια ή για διαφορετική περίοδο. Υποδείξαμε ότι αντί τούτου, το Υπουργείο, χωρίς οποιαδήποτε μελέτη, αποφάσισε – σε αντίθεση με τις άλλες μαρίνες στις οποίες οι λιμενικοί (θαλάσσιοι) χώροι μισθώνονται για περίοδο περί τα 50 έτη – να εκμισθώσει τον χερσαίο αλλά και τον θαλάσσιο χώρο για περίοδο 125 ετών.

·                Η αναφορά του Γενικού Διευθυντή του ΥΕΕΒΤ στο γεγονός ότι η ανάθεση της σύμβασης έγινε κατόπιν προκήρυξης ανοικτού διαγωνισμού, και ως εκ τούτου την πραγματικά αξία του χώρου την καθορίζει η αγορά, δεικνύει ότι το Υπουργείο παραγνώρισε συνειδητά την αξία της εκτίμησης του ποσού μιας σύμβασης, πριν την προκήρυξη της, όπως και το γεγονός ότι οι προσφερόμενες τιμές διαμορφώνουν αξιόπιστο δείγμα για καθορισμό της αγοραίας αξίας, όταν αναπτυχθεί ικανοποιητικός ανταγωνισμός, ενώ στον συγκεκριμένο διαγωνισμό είχε υποβληθεί μόνο μία προσφορά.

·                Η αναφορά στην Εγκύκλιο του Εφόρου Ελέγχου Κρατικών Ενισχύσεων ημερομηνίας 26.2.2014 αφορά μόνο το θέμα του ελέγχου της νομιμότητας των κρατικών ενισχύσεων και όχι τη σωστή πρακτική για διασφάλιση των συμφερόντων του δημοσίου από ενδεχόμενο «ξεπούλημα» κρατικής περιουσίας.

·                Η αφαίρεση του ποσού των €5,2εκ. από την εκτίμηση του ΤΚΧ, επειδή ο ανάδοχος θα υποστεί αυτό το κόστος για να κατασκευάσει την επίχωση, δεν είναι ορθή. Το ΤΚΧ εκτίμησε ότι η αξία του χώρου που θα παραχωρηθεί ανέρχεται περίπου σε €17εκ.. Ο ανάδοχος, για να αναπτύξει τη γη που θα του παραχωρηθεί, θα υποστεί κόστος για την κατασκευή επίχωσης, κόστος για την κατασκευή λιμενικών και υποστηρικτικών έργων κλπ. Το γεγονός αυτό δεν μειώνει την αξία της κρατικής γης που παραχωρείται, αφού έχει ήδη ληφθεί υπόψη κατά την ετοιμασία της εκτίμησης. Ως εκ τούτου, για γη που αξίζει €17εκ., το Κράτος θα εισπράξει μόνο €4,6εκ.

·                Δεν συμφωνούσαμε με το επιχείρημα του ότι η αξία της γης αυξήθηκε λόγω κατάργησης της Ζώνης Προστασίας της Παραλίας.

·                Η εναπομένουσα αξία έργων μετά από 125 χρόνια από την κατασκευή τους, είναι μηδενική.

Τον Νοέμβριο 2016, ο Γενικός Διευθυντής του ΥΕΕΒΤ μας πληροφόρησε – μεταξύ άλλων – τα ακόλουθα:

·                Το προσχέδιο των εγγράφων του διαγωνισμού στο οποίο περιλήφθηκε αναφορά για τη διάρκεια μίσθωσης στου χερσαίου και θαλάσσιου χώρου για περίοδο 125 χρόνων, είχε τύχει ευρείας διαβούλευσης με όλους τους εμπλεκόμενους φορείς. Περίοδος μίσθωσης πέραν των 50 ετών έγινε και για τη μαρίνα Πάφου (90 έτη). Σημειώνεται ωστόσο ότι αυτή η περίπτωση αφορά σύμβαση η οποία προκηρύχθηκε πριν από αρκετά χρόνια και υπογράφηκε πρόσφατα, κατόπιν αποφάσεως Δικαστηρίου.

·                Η ΔΕΜ πριν λάβει την απόφαση της για κατακύρωση του διαγωνισμού, προέβη σε οικονομική αξιολόγηση του μισθώματος, λαμβάνοντας υπόψη και τα άλλα οφέλη που θα προκύψουν από την κατασκευή της Μαρίνας στη βιώσιμη ανάπτυξη του τουρισμού στην Κύπρο.

·                Συμφωνεί με τη θέση της Υπηρεσίας μας ότι η παραχώρηση κρατικής περιουσίας θα πρέπει να γίνεται μόνο όταν αυτή είναι συμφέρουσα για το κράτος.